חוק שכירות הוגנת
מה הוא חוק שכירות הוגנת ואיך הוא מתקשר לביטוח דירה?
קצת מספרים לפני שנתחיל – נכון לשנת 2018 בישראל קיימות מעל 600,000 דירות מושכרות, שמתגוררים בהן כ-2,000,000 ישראלים שמשלמים לבעלי הדירות בממוצע כ20,000,000,000 (מיליארד!) ש"ח בשנה.
ביולי 2017 אישרה כנסת ישראל לאחר דיונים רבים את חוק שכירות הוגנת, החוק התקבל בקול תרועה וזכה להמון באז ציבורי ותקשורתי, חברת הכנסת, סתיו שפיר, אחת מיוזמות החוק אמרה במפורש: "החוק הזה יכניס סדר והוגנות בין משכירי הדירות לשוכרי הדירות", ובמילים פשוטות – חוק שנועד להקל על כ-2,000,000 אזרחים הגרים בשכירות במדינת ישראל.
להאצת החוק תרמה בעיקר מחאת האוהלים(המחאה החברתית) ב-2011 בה ציבור שלם זעק והופקר לנוכח מחירי הדיור המאמירים למחירים אסטרונומיים.
חוק שכירות הוגנת הוא חוק שבעיקרו נועד להסדיר את היחסים בין המשכיר לשוכר.
החוק אינו חוק חדש אלא תיקון לחוק הקיים משנת 1971, ובשפה פשוטה יותר – החוק נועד להסדיר את מערכת יחסים בין שוכר דירה לבין משכיר הדירה, החוק בכללותו כולל שני היבטים מרכזיים.
1.מה צריכה לכלול דירה כדי שנוכל להגדיר אותה דירה ראויה ומתאימה למגורים.
2.מה צריך לכלול חוזה שכירות, מה גובה הערבות אותה יכול המשכיר לקבל מהשוכר, מי אחראי על התיקונים בדירה ואפילו מי משלם את דמי התיווך.
אז האם אתם שוכרים דירה? האם אתם זוג עם ילד בדירת 3 חדרים נחמדה בגבעתיים? או שלושה שותפים בפלורנטין? או אפילו 2 סטודנטים בבאר שבע שחולקים דירה יחד? מקומכם במאמר הזה, שבו, מתחילים.
נתחיל בהגדרה הבסיסית שאולי צריכה להיות מובנת לכולנו, אבל ההגדרה הזאת מביאה עימה סדר רב,
אז מה היא דירה מתאימה למגורים?
דירה ראויה למגורים זאת דירה שקיימות בה כל המערכות הבסיסיות לשימוש של השוכר, לדוגמא: מערכת חשמל תקינה, מערכת מערכת מים ומערכת ניקוז, בדירה צריכה גם להיות תאורה סטנדרטית ופתחי אוורור, ראיתם איזה פרסום לדירה מגניבה בתל אביב, הגעתם מרחוק לראות את הדירה, נכנסתם לדירה ונחלתם אכזבה גדולה לנוכח הדירה שכן אין בה מערכת ניקוז נורמלית?, תגידו תודה רבה ושלום, זאת לא דירה ראויה למגורים, אפילו אם המחיר מפתה, המשיכו בחיפושים.
סוגיות נוספות שהחוק נועד לתקן הוא מה צריך להיות כלול בחוזה השכירות.
לעיתים ששוכרים דירה אנו נמצאים במצב של חוסר ידע ולעיתים נותנים לבעל הדירה להוביל את ההליך באמונה מוחלטת, ובכן, אמונה זה אכן טוב, אך ידע הוא דבר הרבה יותר טוב – לעיתים רבות, השוכרים אינם מבינים על מה הם חותמים, חוזה השכירות אמור לכלול ע"פ החוק את שמות שני הצדדים לחוזה (המשכיר והשוכר), תיאור מדויק ככל הניתן לדירה המושכרת גם אם יש בדירה מטלטלין (תכולה) מיקום הדירה המדויק, קומה ומספר דירה, תקופת השכירות ואת דמי השכירות וכמובן לא לשכוח לשמור עותק חתום של החוזה החתום עם בעל הדירה.
סוגיה נוספת שהחוק נותן עליה את הדעת היא תיקון הליקויים בדירה – המשכיר מחויב לתקן את כל הליקויים שנוצרו בדירה למערכות המחוברות כדרך קבע למבנה ובתנאי שנוצר ליקוי משימוש סביר ובלאי, לדוגמא – פיצוץ בצנרת המים של הדירה.
בנוסף, נושא לא פחות חשוב שהחוק נועד להסדיר אשר מתייחס לרוב שוכרי הדירות זה גובה הסכום הבטוחה (ערבות) שהשוכר ימסור למשכיר – ע"פ החוק, ישנה הגבלה על סכום על עד פי שלושה מדמי השכירות החודשיים,
לדוגמא: אם שכר הדירה שלכם הוא 2000 ש"ח בחודש, גובה הערבות שהשוכר ימסור למשכיר הוא עד גובה מקסימלי של 6000 ש"ח.
סוגיה נוספת המכבידה על כולנו היא כמובן – תשלום דמי תיווך, החוק שנועד להסדיר סוגיה זאת קובע שהשוכר לא יישא בתשלום דמי התיווך, וזאת במידה שהמתווך פעל מטעם בעל הדירה(לפי חוק ט25), בשפה פשוטה – בעל הדירה הזמין מהמתווך שירותי תיווך בכדי שימצא ויתווך בינו לבין דייר, המתווך ביצע את עבודתו נאמנה והצליח למצוא לבעל הדירה שוכר לשביעות רצונו?יופי, בעל הדירה צריך לשאת בתשלום למתווך, לא השוכרים.
החוק לדעת רבים הוא חוק שנועד להטיב עם השוכרים להלן עיקרי החוק:
1. המשכיר חייב למסור את הנכס בהתאמה מלאה למה שסוכם עם השוכר ובכפוף לחוזה.
2. השוכר רשאי לתקן על חשבונו פגמים שהתגלו בנכס ולהוריד את עלות התיקון משכר הדירה.
3. המשכיר חייב להשכיר את הנכס כשהוא ראוי למגורים – מערכת חשמל תקינה תאורה
וצנרת הביוב תקינים וראוים לשימוש.
4. המשכיר אינו יכול לדרוש מהשוכר לשלם על ביטוח הדירה המשולם על הנכס.
(סעיף זה אינו פותר את השוכר מאי עשיית ביטוח על שמו)
5. המשכיר רשאי יהיה להודיע לשוכר על סיום החוזה 90 יום לפני סיום החוזה.
6. השוכר רשאי יהיה להודיע למשכיר על סיום החוזה 60 יום לפני סיום החוזה.
7. המשכיר יהיה רשאי לדרוש ערבות מראש עד שליש מדמי השכירות עבור כל התקופה.
ולא יותר מפי שלוש מדמי השכירות בחודש.
שימו לב – מאמר זה הינו מאמר מידע בלבד, ואינו מהווה תחליף לייעוץ וליווי משפטי בתהליכי השכרת דירה או רכישת דירה.
שלכם,
צוות Hommie.
